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_房地产整合加速 海航收购亿城路径

2017-11-24 02:39

记者周亚霖宋磊海航收购了亿城地产。一家疲态尽显的地产公司被一家资本航母收购,双方各取所需。

8月21日,亿城地产发布公告:公司收到乾通实业提供的《证券过户登记确认书》。至此,乾通实业所持有的公司285776423股转让已全部完成。本次股权转让完成后,海航资本持有公司285776423股股份,占公司总股本的19.98%,乾通实业不再持有公司股份,公司大股东变更为海航资本,实际控制人变更为海南航空股份有限公司工会委员会。

今年以来,地产行业掀起了一场并购高潮。很多中小地产公司被大型上市公司收购,即便是亿城这样一家曾经相当风光的地产公司,也难逃被收购的命运。

资本获取能力的高低和公司经营的差异,是这场角逐中导致胜负的关键。

清科研究中心数据显示:从行业分布来看,2013年上半年中国并购市场完成的406起并购交易分布于房地产、能源及矿产、生物技术、医疗健康、机械制造、清洁技术等22个一级行业。从并购案例数来看,房地产以55起案例,总体占比13.5%的成绩位列第一,虽然调控仍严,但是房地产的并购行为并未出现明显的趋冷,甚至其活跃度于上半年仍居于市场首位。

缘起乾通

海航为什么会收购亿城?

在8月21日通告发出之前,亿城地产相关人士接受经济观察报采访时表示:“这一切是原来的大股东乾通和海航谈判的结果。乾通想要退出,希望找到一个对上市公司未来发展有帮助的股东方进入。我们接到原股东方的通知,说已经谈好,让亿城做相关的公告和程序上的工作。乾通和亿城已经有十年以上的合作了,对亿城感情很深,寻觅的新股东方,也会考虑亿城的发展。

未来,海航作为上市公司(亿城)的股东方,对上市公司的一些业务可以投票,产生影响。具体的影响和发展思路,还没有接到明确的通知。目前还是按照以前的业务模式在走,如果有新的,我们会对外公告的。

目前的股权转让,一直在办理过程中,股东方通知是快要办理完了。股权分为两部分,一部分是之前有质押的,需要先解除质押才能办理过户,目前已经都解除质押了,正在办理转让过户;之前未质押的部分,都已经转让完成了。之后,在法律程序上,海航已经是亿城的大股东了。

海航之所以看好亿城,是看好亿城未来的发展。业务调整有可能,但何时调整,怎样调整还没有具体的通知。同时,关于集团人员调整也暂无消息。

亿城管理层会就企业的经营思路和海航方面进行沟通。原来的大股东乾通,之前并没有从事房地产,为了避免同业竞争也没有具体的房地产项目。海航集团也有房地产板块,但在区域上会与亿城尽量避开。”

亿城疲软

亿城近年来的经营状况乏善可陈。

7月,经济观察报从亿城集团得到确认,除了西山公馆的十多套尾盘,王佐镇亿城燕西华府是亿城在北京唯一能出货的项目。

2009年9月,亿城股份以8.82亿元代价,通过收购西海龙湖100%股权、债权接手了这一项目,楼面地价2000多元/平方米,项目定位为郊区别墅。

但2010年开始的调控使得亿城和刚需市场失之交臂。有市场人士认为,当时亿城拿王佐镇的土地,可能是赌未来该区域会开通地铁。此外,亿城方面还试图借鉴西山华府的经验,在该项目中引入人大附中分校。但该项目的销售情况并不乐观。

按照北京房地产交易管理网数据,从2011年开始,具备销售条件的100多套房子,共卖了87套,按照销售均价计算,收入不超过10亿元。

而多次和信托高息借钱,也显示了亿城的疲态。

2012年4月,亿城股份发布公告称,西海龙湖通过交通银行青岛分行向诚通融资租赁有限公司申请委托贷款7000万元,贷款期限6个月,年利率12%。以北京亿城房地产开发有限公司所有资产万柳亿城中心A座15-17层做抵押物,由亿城股份做抵押担保。

2012年11月20日,亿城公告表示,亿城全资子公司西海龙湖向中诚信托有限责任公司申请总额不超过4.2亿元、不低于4亿元的借款,期限为18个月,年利率为14%。

除了高息融资,亿城还出售旗下公司股权获取收益。

2012年之前,亿城在其他城市拿了一些土地,一些位置较偏远的成为亿城想甩掉的“包袱”。

6月25日,亿城股份发布公告称,亿城集团股份有限公司、公司控股子公司秦皇岛天行九州旅游置业开发有限公司将以1.11亿元转让秦皇岛天行九州30%股权。

秦皇岛天行九州旗下的阿那亚是亿城的第一个高端旅游地产项目,除此之外,亿城在北京之外的项目大部分都处于投入期。2012年报中,北京之外的7家房地产项目公司,除了天津的一家公司外,都处于亏损状态。亿城相关人士解释说:这是因为项目处于不同的开发阶段。7月,这些外阜公司的财务数据是否改善,亿城相关部门没有给出回应。

融资差异

从一系列融资经历中不难看出,亿城这样的公司融资成本高昂。

据行业人士透露,一些民营地产公司借利息高达15%的钱也在继续干。据用益信托工作室的统计,今年1-7月,资金投向房地产的信托平均预期年收益率是9.51%,也意味着用钱成本远远超过了10%。

可以作为比较的是近期一些大地产公司的融资成本,近期,保利地产公告:通过其全资子公司恒利置业旗下的Poly Real Estate Finance Ltd在境外发行了一笔5亿美元的五年期固息债券。该笔债券票面利率为4.50%,每100美元债券发行价99.061美元,折合年收益率4.713%。

行业分析人士认为:并购频频反映了行业的分化日益加剧,本质还是大企业融资渠道畅通,经营状况好,有钱,很多小企业特别是民营的企业,融资的环境没有太大的变化,他们的土地就成为了大企业猎取的目标。

一位熟悉地产行业的证券行业人士曾表示:目前不少知名地产开发商要求在早些时候做的地产融资项目里提前还款,各融资渠道对大地产商放开,地产商也没必要再要这么高的融资成本,而且大地产商要求提前还的,机构基本没有敢不让它提前还的,某大地产商表示现在钱多的不知道投什么,询问有无信托或者券商股份要转让的。

再融资有放开的态势,一些公司更是如虎添翼。统计显示,8月份以来,有超过7家拟再融资房企。

任志强也在公开场合表示:“银行要缺钱,开发商可以借给他们一点。”他公开表示,今年房地产商好像没有人喊缺钱,要钱的都是想再扩张,加速扩张的人则需要更多的钱。凡是有境外渠道都从境外拿,境外利率比国内银行标准贷款利率还低。而银行贷款今年也增加了很多,个人消费贷款增加近60%,所以开发商今年保持30%以上的自有资金的增长。

显然,任志强指的是大开发商。小鱼和虾米只有被吞噬的命运。

一位大型地产公司的高管向记者表示:只要有好的地,适合我们公司开发的,我们都愿意参与,全部收购还是入股都可以谈,但太小的土地就免谈了,不太适合。据记者了解:从去年开始,这家公司一直在不停地入股和收购小开发商的项目。

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